A importância do laudo de avaliação na hora de comprar ou vender imóveis

por Orlando Oda*

O laudo de avaliação difere muito da avaliação de imóveis para fins de compra e venda realizada entre pessoas físicas - onde a determinante do preço é a lei da oferta e da procura. O trabalho de engenharia consiste em determinar o valor de mercado com a utilização de técnicas baseadas nas normas NBR 14653. Muitas vezes, a diferença entre as duas avaliações pode chegar a 50% (para mais ou para menos) devido a aplicação de técnicas isentas de interesses comerciais e fatores emocionais.

É este laudo que determina o valor de mercado ao passo que a avaliação de imóveis residenciais busca obter o preço de venda. A diferença está em determinar preço ou valor. O preço depende da situação do negócio, dos interesses pessoais, comerciais e sentimentais envolvidas no processo. O preço não é único, pode ter vários preços e variações de curto prazo. Basta pesquisar imobiliárias para entender o conceito.

O valor de mercado num determinado momento é único e independente dos interesses das partes envolvidas. O valor final é obtido pela aplicação da estatística, ou seja, procura encontrar um intervalo de valores em que possa situar o valor de mercado do imóvel. Os procedimentos utilizados para determinar o valor de mercado de imóveis são:

Pesquisa de mercado: ponto de partida é a pesquisa de mercado para obter uma amostragem dos valores dos imóveis na região considerando a semelhança de característica dos imóveis. As amostras muito fora do padrão médio são descartadas para não distorcer o resultado final.

Homogeneização dos valores: é a técnica utilizada para uniformizar as diferenças de valores pesquisados, considerando as diferenças dos fatores de homogeneização entre o imóvel a ser valorado em relação aos imóveis da amostra da pesquisa.

Análise estatística: análise estatística dos valores pesquisados para determinar os prováveis ou melhores intervalos de valores. 

O que dá qualidade ao valor atribuído ao imóvel é a aplicação de técnicas de análise baseadas nos fatores de homogeneização conforme o tipo de imóvel, sem a interferência de fatores sentimentais, comerciais ou financeiros dos interessados.

Vamos tomar como exemplo uma situação real quando avaliamos um terreno com um pequeno galpão construído. O objetivo do estudo era solucionar um impasse entre os sócios de uma empresa. O que estava em questionamento era o valor do terreno e não da construção, por se tratar de uma obra antiga com pouco valor comercial devido ao material e engenharia empregada fora dos padrões atuais. 

- Terreno de aproximadamente 22.000 m2, área urbana da Grande São Paulo.

- Preço de venda do imóvel avaliado por uma das partes: R$ 3.000.000,00

- Preço médio obtido através da pesquisa de mercado dos terrenos nas proximidades: R$ 128,00 m2;

- Preço do imóvel pelo valor médio do m2: 22.000 m2 x 128,00 = R$ 2.816.000.

- Maior preço pesquisado do terreno nas proximidades: R$ 160,00 m2. Foi descartado da amostra por se tratar de um terreno com pequena construção para fins residenciais.

- Preço do imóvel pelo maior preço m2 pesquisado: 22.000 m2 x R$ 160,00= R$ 3.520.000,00

- Valor de mercado apresentado no laudo de avaliação: R$ 2.100,000 a R$ 2.300.000,00

Basicamente quando se avalia terreno, avalia-se o que pode ser construído e para que negócio podem ser utilizadas as edificações. Portanto são considerados alguns fatores mais significativos, tais como:

Fator oferta: foi realizada uma adequação acima em relação a amostra devida a pouca oferta de terrenos com estas dimensões e características na região.

Fator localização: adequação acima baseado na diferença de melhor posição do imóvel em relação a amostra devido ao endereço do imóvel avaliando servir para fins comerciais e industriais.

Fator topografia: adequação abaixo - após um cuidadoso exame do terreno foi constatado a possibilidade de alagamento, o que inviabilizaria a construção de piso abaixo do nível da rua, ou seja, impossibilidade de construção de garagens. Dependendo do empreendimento teria que pensar em um piso elevado, para evitar possíveis perdas de estoques.

Fator frente x fundos: não teve variação, mas seria aplicado a terrenos com pouca profundidade, formato não retangular ou quadrada com pontas pouco aproveitáveis para construções.

Fator padrão construtivo: desconsiderado em função do galpão ter pouco valor comercial. Serve para adequar as diferenças de nível construtivo dos imóveis.

No fim, os dois fatores que mais influenciaram foram: localização e topografia. Provavelmente se não tivesse sido detectado anormalidade no fator topografia este imóvel seria avaliado bem próximo aos R$ 3.000.000,00, preço de venda sugerido por um dos sócios. Mesmo considerando o melhor valor de mercado do laudo (R$ 2.300.000,00, nota-se uma diferença de 30% entre o preço e valor avaliado). Se considerarmos o maior preço do m2 pesquisado a diferença sobe para 53%.

Conforme demonstrado o laudo de avaliação do valor de mercado determinado por profissionais da área de engenharia de avaliações tem a consistência e precisão fundamentadas em técnicas e isentas de envolvimentos emocionais e interesses econômicos. Desta forma, pode-se afirmar com certeza de que aquele valor é único naquele momento, dando a segurança necessária para a tomada das decisões.

*Administrador de empresas, mestrado em administração financeira pela FGV e presidente do Grupo AfixCode.

SITE: www.afixcode.com.br

Opinion

"You might think you have certain priorities and values. But when you look at your monthly expenses, they tell the real story. (...) Take a long look at where your money goes. Are you working to support a gadget habit or a shoe habit? Do you have to use credit to pay for your child’s private school tuition yet you seem to have endless funds for weeklong yoga and meditation retreats? If someone were to look at where your money goes and then describe you as a person, would you like that description? Is what you say about what’s important to you reflected by the various destinations of your money?"

Mary Martin, writer.

Como se livrar dos traumas?

por Mari Cordeiro*

Medo de dirigir, de voar, de animais. Conflitos na relação familiar ou de trabalho. Insegurança para tomar uma decisão importante. Se afastar de lembranças perturbadoras. Se apresentar em público. Essas e muitas outras situações são consideradas traumáticas para muitas pessoas. Traumas não são apenas coisas com uma imagem marcante como assalto, luto ou acidente. Situações de pequenos abusos recorrentes, doenças, mudanças físicas, brigas, mudanças de casa, trabalho e relacionamentos são também oportunidades para o trauma se alojar.

Temos comportamentos ineficazes quando não conseguimos seguir adiante, virar a página e nos mantemos paralisados ou engatilhados. Isso revela o quanto as situações vivenciadas ainda não foram elaboradas, os pensamentos continuam recorrentes e as emoções afloradas, gerando comportamentos insatisfatórios. Metas? Como chegar lá com tantas "distrações"?

O coaching convencional tem sua eficácia. Aliás, a moda dos últimos tempos é fazer coaching. É ótimo ter uma oportunidade para se fechar para balanço, mergulhos, reflexões e reformulações, mesmo que seja por uma hora semanal. Acontece que somos multifacetados e esta diversidade requer um olhar criterioso. Os processos de coaching nem sempre resolvem tudo o que se pretende. Como em qualquer profissão nem todo coach tem a habilidade para te compreender e aplicar as ferramentas certas naquela situação.

Partindo do pressuposto que a escolha do profissional que o atenderá foi acertada, é preciso ter em mente duas coisas: quais são realmente as propostas do processo de coaching e quais outras interferências podem ocorrer e impactar no objetivo final do processo? No entanto se a questão for referente a traumas o processo convencional se torna lento e os resultados pouco notados. Na terapia é possível trabalhar os traumas, porém os resultados levam tempo para aparecer.

Com as ferramentas da neurociência, psicologia e física quântica, o coaching Mente & Saúde consegue oferecer resultados consistentes, eficazes e permanentes na resolução de traumas e liberdade para enfim alcançar as tão almejadas metas. Também é possível saber como lidar com traumas, somatizações, emoções e stress porque ele oferece ferramentas que auxiliam na lapidação de indivíduos mais conscientes sobre seus propósitos e conectados a estes, integrados e saudáveis.

Este trabalho desperta o entendimento sobre os diferentes níveis de consciência do ser humano e suas consequências. Promove compreensão sobre a visão quântica de homem, considerando doenças e saúde. Identifica fortalezas e potencialidades na construção de um ser humano saudável e realizado. Proporciona aos indivíduos a construção de recursos internos para lidar com situações de stress capacitando-os a promover saúde e integração. Possibilita internalizar conceitos novos, experimentá-los e quebrar paradigmas. Uma experiência que sem dúvida, vale muito a pena.

*Psicóloga, master coach, ativista quântica e fundadora da Mente & Saúde.

SITE: www.menteesaude.net

O que esperar de um curso online?

por Felipe Cabral*

Você já fez um curso online? Gostou dessa experiência ou fez apenas por que a sua empresa lhe indicou? O curso era interativo, desafiador, agradável ou somente lhe “desafiava” a clicar sobre o conhecido botão “Avançar” para visualizar o próximo bloco de conceitos? Perguntas como estas podem ser traduzidas em uma só: o que você espera de um curso online?

Hoje em dia muitas instituições prestam serviços de educação online e produzem cursos com o intuito de tornar essa modalidade de educação o mais eficaz e o menos “fria” possível. No ramo acadêmico, por exemplo, a tutoria e o compartilhamento de informações por meio de fóruns, chats e até mesmo vídeo-aulas com a apresentação do professor, amenizam o distanciamento que um curso online, eventualmente, pode impor aos seus participantes. No mundo corporativo essa impressão pode ficar ainda mais latente, pois na maioria das vezes as organizações oferecem aos seus colaboradores o que chamamos de conteúdo auto-instrucional, onde o aluno interage somente com o conteúdo que vê na tela e, no final, é submetido a uma avaliação de múltipla escolha para testar os conhecimentos que acabara de visualizar. 

Nesse cenário é razoável propor que antes de pensar em construir um treinamento e-learning as empresas façam o seguinte questionamento: o que os seus colaboradores esperam de um curso online? Recursos didáticos e motivacionais como metáforas, games, histórias lúdicas, exercícios interativos, além de outras metodologias podem ser encontradas em um curso deste tipo, porém, muitas vezes, a aplicação dessas técnicas não considera variações fundamentais que envolvem o principal foco de um treinamento: o seu público.

Vamos pensar em um curso voltado para a força de vendas de uma determinada companhia. Geralmente os vendedores são sujeitos extremamente ocupados, que raramente tem tempo de sentar frente a um computador. Sendo assim, ao propor uma solução de ensino online para este público, não seria razoável que esse conteúdo estivesse recheado de interações, cliques, textos extensos e que exigisse mais de duas horas de dedicação. O público deste segmento procura agilidade e praticidade, o mobile e-learning, por exemplo, pode ser uma ótima saída para que sejam propostas ferramentas que exercitam a prática, tais como quiz e games interativos. Ferramentas como estas, além de exercitar o aprendizado, suportam o desempenho de um profissional de vendas.

O exemplo acima não anula a eficácia de técnicas como metáforas, diálogos e exemplos lúdicos, apenas reforça que um treinamento online deve levar em consideração o público que vai executá-lo e também ter um objetivo pedagógico muito bem traçado. Por exemplo, se pensarmos em um contexto onde o objetivo do curso é sensibilizar os colaboradores sobre a aplicação dos valores da empresa em seu dia a dia ou chamar a atenção sobre as questões ambientais e o crescimento sustentável, a utilização de exemplos lúdicos, diálogos entre personagens e metáforas são mais do que bem-vindas.

Além das características do público-alvo, assim como as condições que o envolvem, é preciso entender (ou se arriscar a fazer isso) o modelo mental das pessoas que irão receber esse treinamento. Considero, inclusive, que esse seja o maior desafio de quem trabalha com o ensino massificado, pois cada ser humano possui uma maneira de construir o seu conhecimento, ou seja, alguns assimilam o conteúdo com uma boa leitura, outros necessitam do apoio de imagens, vídeos, ilustrações e tem aqueles também que só aprendem na prática.

Como saber qual é o melhor formato para cada público? Esta não é uma resposta fácil de conseguir. No processo de desenvolvimento de um curso e-learning da SOU, procuramos realizar questionamentos focados na identificação do perfil do público-alvo e ajudar os nossos clientes a dedicar mais esforços para pesquisar as características dos seus colaboradores, seus hobbies e gostos pessoais. Com essas informações, é possível quebrar alguns paradigmas e fazer com que os treinamentos online sejam mais do que uma simples tarefa.

*Graduado em tecnologia em processamento de dados, especialista em gestão estratégia do conhecimento e da inovação e coordenador de projetos da SOU Educação Corporativa.

SITE: www.sou.com.br

Bombeiros fazem simulação de incêndio no Hospital de Base (DF)

Opinião

"A era da informação escondida e concentrada está com os dias contados. O conhecimento está espalhado não só dentro da empresa, mas também com os clientes. (...) Um mundo colaborativo, onde qualquer um fala com qualquer um, onde todos falam com todos, onde as comunidades crescem e evoluem, onde se desenvolvem relacionamentos virtuais com pessoas que não se conhece, não é de fácil administração. O sucesso está em criar mecanismos para organizar o aparente caos e tirar proveito desse capital intelectual disponível, removendo eventuais barreiras hierárquicas dentro das empresas."

Fabiana Galetol, diretora de Branding e Comunicação Externa da IBM Brasil.

 

Opinião

"Hoje, o profissional tem que falar em todas as janelas e mídias. Cada dia isso será mais forte. (…) A capacidade de contar as coisas é o que segura o leitor hoje e sempre. (…) Os repórteres estão trabalhando com assuntos interessantes, mas, se não estão conseguindo chamar a atenção do leitor, é porque estão errando." 

Miriam Leitão, jornalista.

Devo investir em uma franquia virtual?

por Nádia Korosue*

Quer montar seu próprio negócio a um custo baixo? Uma das soluções oferecidas no mercado é uma franquia virtual. Apesar de ainda ser um segmento novo, em processo de consolidação, este canal de vendas tem se tornado uma tendência no mercado brasileiro de franchising, crescendo a um ritmo bastante acelerado em função de dois principais atrativos: baixo investimento inicial (a partir de 15 mil reais), baixo risco e o fácil alcance do mercado, possibilitando uma rápida rentabilidade.

De acordo com pesquisa divulgada pelo IBGE em maio de 2013, a média nacional em 2011 de acesso da população à internet é de 46,5%. O crescimento foi de 143,8% de 2005 a 2011. Já com relação ao comércio eletrônico, segundo o relatório da 27ª edição da Webshoppers, realizado pela e-bit com o apoio da Câmera Brasileira de Comércio Eletrônico, o total das vendas online do país foi de R$ 22,5 bilhões em 2012, com mais de 42 milhões de e-consumidores. 

No site da ABF (Associação Brasileira de Franchising) é possível ter uma ideia da diversidade de serviços sendo ofertada pelas franquias virtuais: soluções em estratégia de marketing digital, consultoria, oferta de emprego, venda de produtos diversos, etc. E as previsões para ela também são de crescimento. Informações divulgadas pela revista Pequenas Empresas e Grandes Negócios preveem um crescimento de 25% a 30%.

Os números são bastante atrativos para os novos empreendedores, entretanto, para se aventurar neste mercado é necessário confirmar se o seu perfil está de acordo com o esperado pelo franqueador e principalmente, quais são as estratégias e os suportes oferecidos por ele.

Para encarar este novo segmento, nem sempre é necessário ser “expert” em tecnologia, mas é imprescindível ter um conhecimento básico e principalmente, afinidade com o negócio, iniciativa, persistência e resiliência em função do dinamismo deste mercado.

Outro ponto importante a destacar é que geralmente não há uma obrigatoriedade de se estabelecer uma estrutura física e, inicialmente, nem uma equipe de trabalho. Por este motivo, deve-se também ter bastante disciplina e organização para alcançar os objetivos definidos para o negócio.

Por ser algo online, os franqueadores costumam atuar e dar suporte de maneira virtual também. Sendo assim, para tomar a decisão mais assertiva, vale pesquisar bastante sobre a rede: analisar histórico, qualidade dos produtos e serviços, resultados e indicadores de desempenho, formas de remuneração, treinamento inicial e de reciclagem, territorialidade, suporte em geral.

É sugerido trocar experiências com outros franqueados para validar o comprometimento e o ritmo de atuação do franqueador como, por exemplo, com relação às estratégias definidas para o fortalecimento da marca e do negócio explorando o marketing online e a logística, algumas das chaves de sucesso para este modelo de franquia. Importante frisar ainda que as franquias virtuais também devem respeitar todos os requisitos da Lei de Franchising (8.955/94) bem como cumprir as exigências fiscais do para o segmento.

Sendo assim, desde que se faça uma análise cuidadosa e criteriosa de todas as variáveis de um negócio, as chances de se tornar um empreendedor de sucesso por meio de uma franquia virtual são altas.

*Administradora de empresas, especialista em projetos e sócia do GOAKIRA, consultoria especializada em franquias.

SITE: www.goakira.com.br

Dia 7 de setembro: você já alcançou sua independência?

por Thais Antiquera*

Em homenagem ao dia da independência do Brasil não podemos deixar de falar dos empreendedores que lutam todos os dias para se tornarem independentes. Antigamente o grande sonho profissional dos brasileiros era fazer carreira numa grande empresa, numa multinacional. Hoje já não é mais bem assim. Muitos querem alcançar o sucesso criando seu próprio espaço no mercado.

Segundo Luiz Barreto, diretor-presidente do Serviço Brasileiro de apoio às Micro e Pequenas Empresas, o Sebrae, até cinco anos atrás os jovens sonhavam em trabalhar numa multinacional. “Hoje pesquisas mostram que 44% da juventude brasileira, entre 18 a 24 anos, quer mais é ter seu próprio negócio”.

Mas qual o motivo da mudança? Independência é a palavra chave. Os jovens de hoje não querem mais simplesmente obedecer e sim discutir opiniões para se chegar a um bem comum. Em seus trabalhos, muitas vezes são pouco considerados, desestimulados e podados por uma chefia conservadora. Aí surge o espírito de independência.

Quando você se torna um empreendedor pode fazer mais pelo seu trabalho e pela sua empresa. Assim, o desejo de se tornar dono do próprio nariz cresce e atinge não somente jovens, mas adultos já maduros com espírito de liberdade.

Uma pesquisa feita pela Cia de Talentos, agência de recrutamento, em parceria com a Nextview People, empresa de pesquisa em gestão e desenvolvimento de pessoas, afirma que ter um negócio próprio já faz parte dos sonhos de 56% dos jovens brasileiros, sendo que 51% deles pretendem empreender em um prazo de até 6 anos.

Sabemos também que para ter um negócio, autonomia e conquistar a própria liberdade é preciso fazer uma gestão de qualidade para que ela te leve não somente a independência, mas principalmente ao sucesso. É nessa parte que Omiexperience, um sistema de gerenciamento online, pode ajudar. Com ele é possível controlar as finanças da empresa, gerenciar a carteira de clientes, os pagamentos, recebimentos, serviços e ainda estar totalmente ligado com seu contador.

Ele atende fornecendo ao empreendedor os módulos de CRM, Finanças, Serviços, NFS-e, NF-e, integração contábil, estoque e muito mais para ajudar a realizar o sonho do micro e pequeno empreendedor: alcançar o sucesso pessoal e também profissional. O software, que tem um custo mensal de R$ 109,00 sem limite de usuários ou transações, é tão simples que não precisa de implantação e pode ser testado por 14 dias grátis.

Antes de se tornar um empreendedor é preciso buscar conhecimentos específicos sobre a área que se pretende atuar, o mercado e também sobre a gestão. Estudar nunca é demais. O importante é cuidar para que o sonho não se transforme jamais num pesadelo.


*Formada em jornalismo, marketing digital e mídias. É assistente de SEO na NWG Tech, empresa desenvolvedora do Omiexperience, software de gestão para micro e pequenas empresas.

SITES: www.nwgtech.com.br / www.omie.com.br

 

Opinião

"O processo de coaching é baseado em ferramentas e técnicas que promovem mudanças comportamentais, visando principalmente o desenvolvimento de potenciais e a melhoria do desempenho, tanto na área pessoal como dentro de meio corporativo."

Madalena Feliciano, diretora do Instituto Profissional de Coaching.

Opinião

"A indústria do entretenimento é muito previsível, por seguir um modelo de negócios que só pensa em repetir sucesso. Se um dia pararem de me chamar para atuar, certamente farei outra coisa da vida. Eu posso perfeitamente criar as minhas oportunidades."

Ashton Kutcher, ator.